Rekonstrukce bytu - úvod

Přestavujete jádro, děláte koupelnu či kuchyni, měníte okna či jen sháníte nový koberec nebo nábytek – podělte se o své zkušenosti. Nákupní poradna, rady pro kutily, tipy a triky. Problémy panelové i jiné výstavby a jejich řešení.

Moderátor: odjinud

Odpovědět
odjinud
Administrátor fóra
Příspěvky: 433
Registrován: sob dub 19, 2008 19:40
Bydliště: na Proseku v paneláku, na Brnkách aspoň v ulici U paneláku :-)

Rekonstrukce bytu - úvod

Příspěvek od odjinud » sob lis 08, 2008 21:19

Panelové bydlení nepatří k tomu nejlepšímu, co je k dispozici. S výjimkou zemljanek, stanů, zahradních chatek a zdevastovaných starých činžáků je spíš přímo na konci celé nabídky, a to navíc s tím, že v předchozích z uvedených se většinou u nás nebydlí.

Bohužel v panelácích v naší zemi žije cca 4 mil. lidí a ještě dlouho budou. Ti mají pak na výběr jestli to tak zůstane nebo to budou brát spíš jako výzvu. Řada věcí se dá změnit k nepoznání, otázka je za jakou cenu; některé ovšem zůstanou nezměnitelné. Pak nezbývá, než vyměnit panelák za něco jiného nebo do něj vůbec "nejít".

Hlavním problém panelové výstavby je její sociálnost. Ta se odráží prakticky ve všem, snad jen kromě ceny dnešních panelových bytů. S časem je to znát ještě více: kvalitní řešení vydrží léta, nekvalita a levnost se časem projevuje víc a víc.

Z minimalizace nákladů panelové výstavby vyplývá zejména:

· snaha o max. sériovost - ošklivý vzhled, jeden dům jako druhý, ne úplně ideální dispozice dané panelovým systémem
· malá velikost bytů - o půl třídy oproti dnešní výstavbě a o třídu oproti staré výstavbě (panelák 3+1 (65m2) je velký jako starý 2+1)
· celkově nekvalitní úsporné koncipování výstavby - TZB (technické zařízení budov - veškeré rozvody atd.), linka, koupelna, podl. krytiny, společné prostory, špatná zvuková izolace atd.
· nekvalitní provedená realizace - různé závazky stavět rychle, práce vězňů (zrovna případ Proseka)
· vznik celých měst během krátkých období výstavby - vznik mrtvých anonymních zón bez minulosti a vazeb lidí mezi sebou, zpočátku bez obchodů a služeb, špatná dopravní obslužnost


Rekonstrukci panelového bydlení můžeme rozdělit na rekonstrukci bytu a domu. Zatímco první je zcela v naší režii, to druhé je spíš otázka majitele domu (společenství vlastníků, družstvo, obec...), kde jednotlivec nemá zásadní vliv. Je třeba si ale uvědomit finanční spoluúčast obyvatel až 100% skrze např. platby do fondu oprav atd., čili je dobré věnovat pozornost i této společné části objektu.

Rekonstrukce domu zpravidla začíná jeho zateplením a fasádou. Kromě úspor na vytápění získá dům pěkný nešedý vzhled, což ocení zejména obyvatelé sousedních domů, kteří se na tu vaši ruinu museli dívat:-) Následuje renovace balkonů, což bývá celkem náročná práce za až desítky tisíc per balkon. Vnější plášť zahrnuje ještě výměnu oken (většinou za plastová) + klempířské prvky, vchodové portály a střechu (která se ovšem jako jedna z mála řešila pravidelně).

Uvnitř jde hlavně o neviditelné, ale dosti nákladné TZB (technické zařízení budov) - rozvody vody, plynu, odpad, topení, el. rozvody, osvětlení, požární systémy atd. Často se jako úplně první řeší výtah - důvod je prostý: z bezpečnostních důvodů dostalo hodně domů nůž na krk - buď nový výtah nebo chodit pěšky. Jako poslední se obvykle řeší podlahové krytiny na chodbách, výmalba, schránky atd.

Rekonstrukce zanedbaného domu může vyjít při rozpočtení až na stovky tisíc per byt, které obyvatelé domu musí většinou zaplatit. Toto by se mělo brát v potaz, kupujete-li starší panelákový byt v takovémto stavu. Po kompletní rekonstrukci se panelák dostává na víceméně kvalitu nových bytových objektů s následujícími rozdíly: nejsou v něm garáže a jeho tvar je pořád krabicoidní.


Rekonstrukce bytu
je věcí jeho majitele (obyvatele). Většinou začíná rekonstrukcí koupelny či kuchyně (či obojího najednou). To znamená obvykle vybourání umakartového jádra a nové rozvody elektřiny v těchto místech. Tím často nastává vhodný okamžik zauvažovat o tom, co v bytě i do budoucna udělat. Jiný postup je koupě bytu staršího bytu, do kterého se nastěhují noví majitelé, zvyklí na jiný standard. Každopádně se vyplatí si na chvíli sednout a zauvažovat co s bytem dělat.

Kromě nahrazení jádra zděným, nové koupelny, WC a kuchyně se často řeší nová okna, rozvody el. energie, podlahové krytiny a vestavěné skříně. Na druhou stranu existují byty, kde je rekonstrukce totální. To znamená, že se v bytě odstraní vše kromě stoupaček vody, topení, plynu, odpady atd. Vše ostatní jde pryč a v bytě se doslova vystaví nový byt.

Na takovýto zásah je už vhodné přizvat architekta, s nímž naplánuje nové rozvržení bytu. Ne vždy se musí dělat vše jinak, ale pár úprav půdorysu může někdy pomoc. Po hrubé stavbě zdí se dělají rozvody elektřiny, koupelna a WC, kuchyně. Následuje vymalování a nové podlahy. Pak se byt zařizuje, dělají se vestavěné skříně a další nábytek na míru, řeší nedodělky. Celá akce trvá týdny, po které je byt neobyvatelný.

Kompletní přestavba je řádech statisíců a ne každý na ni má nebo je ochotný tolik peněz utratit. Pak se přestavuje a rekonstruuje průběžně, obvykle od koupelny a kuchyně.

Je-li možné provést všechny zamýšlené práce (alespoň ty hrubé) najednou (čili máte-li kde bydlet jinde, máte na to peníze a v bytě není moc nebo žádný nábytek), jděte do toho. Zkušenost všech, co to dělali :-)


Pár rad (na které jste už asi stejně přišli):
- zvažte, co budete s bytem dělat za pár let - bude zde žít do smrti? Budete ho pronajímat? Budete ho prodávat? Podle toho zvažte rekonstrukci. Upravený byt se lépe prodá, ale ne vždy se to ocení. Tím vás nechci nabádat k levným úpravám "na oko" jež se někdy před prodejem dělají, ale zase nemá cenu dávat ta nejlepší okna o 20.000 dražší než levná a dřevěnou plovoučku do bytu, který chcete prodat.
- berte v úvahu technologický postup prací - není rozumné koupit nové koberce a pak bourat jádro. Rozmyslete si, co byste všechno chtěli v bytě postupně dělat (a kdy) a sestavte si harmonogram prací. Jednotlivé práce je vhodné dát do navazujících etap, zejména pokud v bytě musíte i po dobu přestavby bydlet
- zimní slevy - v zimním období lze sjednat slevy na okna a také je to prakticky jediná doba, kdy seženete zedníka. Ti přes rok pracují na stavbách venku.

Zvažujete-li koupi panelákového (nebo jiného) staršího bytu:
- berte v úvahu stav bytu a domu - stejné byty v různém stavu a v různých domech (různě rekonstruovaných) se mohou hodnotou lišit o stovky tisíc; ne vždy je to však zohledněno
- je-li naopak přestavba nákladná a přesto ne zcela, budete platit za něco, co nechcete
- přestavbu lze provést, přesun bytu ne - pokud je hezký byt na ošklivém místě je to neřešitelné, ošklivý byt na hezkém místě upravit lze


Bližší informace k jednotlivým pracem:
- výměna oken
- rekonstrukce elektřiny
- vnitřní dveře, zámky, kování - typy, rady atd.
odjinud

Tichava
Běžný uživatel
Příspěvky: 2
Registrován: čtv lis 18, 2010 13:31

Re: Rekonstrukce bytu - úvod

Příspěvek od Tichava » čtv lis 18, 2010 13:50

Ahoj, jsem tady nový (na Proseku i fóru) a budu se pouštět do rekonstrukce bytu. Jádro, okna a tím pádem de facto všechno.
Zvažuju, jestli si na to najmout firmu nebo to dělat "svépomocí", tedy si jednotlivé řemeslníky objednávat. Co byste doporučili?

odjinud
Administrátor fóra
Příspěvky: 433
Registrován: sob dub 19, 2008 19:40
Bydliště: na Proseku v paneláku, na Brnkách aspoň v ulici U paneláku :-)

Re: Rekonstrukce bytu - úvod

Příspěvek od odjinud » čtv lis 18, 2010 20:06

Zdar, welcome to Prosek! :-)

Musíš si zvážit sám na co máš a na co ne.
Rekonstrukce svépomocí znamená mít cca měsíc - dva čas bějt doma. Máš ho?
Taky to znamená se v tom vyznat. Ne třeba to přímo dělat, ale vědět co chceš, jak to má správně vypadat a kolik stát. Jinak tě každej okrade... vyznáš se v tom?
Další problém je, že pokud někdo z řemeslníků něco podělá, bude se vymlouvat, že ten před ním to způsobil. Pokud máš firmu, je to na ní. Jak se dohodnou, je na nich.

Velká firma je celkem drahá, spíš bych doporučil menší firmičku o pár lidech.

Pak si doporučuju rozmyslet, co všechni bys rád udělal. Hodně lidí sï nechá udělat jádro a okna, a pak dělá samo. Taky to dělám, ale po večerech je to hrozný. Akorád budeš naštvanej a unavenej. Zase leda pokud bys měl čas bejt doma, pak to jo. Jinak doporučuju všechno udělat co možná nejvíc najednou.

Každopádně hodně štěstí!
odjinud

Tichava
Běžný uživatel
Příspěvky: 2
Registrován: čtv lis 18, 2010 13:31

Re: Rekonstrukce bytu - úvod

Příspěvek od Tichava » pát lis 19, 2010 9:33

odjinud, díky!

Problém je, že byt je na hypošku a nechali jsme si pár peněz na rekonstrukci a nelze čekat, že během pár měsíců něco většího ušetříme. Oba chodíme do práce, ale cca do roka bysme chtěli mít malý.
Kolik vyjde tak ta rekonstrukce?

odjinud
Administrátor fóra
Příspěvky: 433
Registrován: sob dub 19, 2008 19:40
Bydliště: na Proseku v paneláku, na Brnkách aspoň v ulici U paneláku :-)

Re: Rekonstrukce bytu - úvod

Příspěvek od odjinud » pon lis 22, 2010 22:45

Zdar, to je těžká volba. Řeknu ti ceny, rozhodni se sám.

Okna na 3+1 60-70kkč, cca 2 dny práce, bordel přiměřenej - takže bych řekl, že jde udělat kdykoliv (ale je asi blbost to dlat poté, co opravíš zdi a uděláš malby).

Jádro (WC + záchod) - přestavba z umakartu na itong, nové vybavení, příprava na kuchyni - 100 - 150kkč (vč. části elektriky).
Kuchyň - skříňky 20 - xxx tisíc, podle mě se za cca 30-40 dají sehnat pěkné i s dřevěnými dvířky (ikea), spotřebiče: myčka 12000, lednice 12000, sporák 6000-10000, digestoř 2000.
Takže to lze počítat i takhle: koupelna a WC - 100kkč, kuchyň taky 100kč.

Otázka je, co s tím zbytkem... Pokud bys měl řas, mohl bys to dělat sám, ale trvá to přece jenom nějakej ten měsíc a s malým doma to moc nepůjde. Takže bych ai udělal to jádro a kuchň (pokud máte těch 200kkč), pak bych vymaloval/nechal vymalovat, to se ještě dá; pak nějaký nový podlahy (cca 20-30kkč byt) a je de facto hotovo (ne sice kompletně, ale dá se v tom bydlet).
odjinud

Odpovědět

Zpět na „Bydlení - úpravy, vylepšení či rekonstrukce bydlení – drobné či velké“